Важно знать:
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.Согласно ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Технические регламенты и стандарты едины для всей строительной отрасли. Они устанавливают минимальные нормативные требования, ниже которых качество работ не допустимо на любом объекте строительства. При этом, если застройщик хочет выделить себя среди конкурентов или возвести особый элитный объект, закон позволяет ему работать по более жестким техническим нормам, улучшающим качество имущества граждан. В такой ситуации разработанный стандарт от застройщика должен пройти государственную экспертизу технического комитета по стандартизации, которая подтвердит, что качество объекта улучшиться по сравнению с государственными стандартами.
Некоторые недобросовестные застройщики для введения потребителей в заблуждение о действительном качестве объекта недвижимости, изготавливают «липовые» стандарты, не имеющие положительного заключения государственной экспертизы. В таких стандартах они указывают технические нормы ниже установленных государством, пытаясь незаконно оправдать свои строительные недостатки.
В соответствии со статьей 19 «Закона о защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить к изготовителю требования в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в соответствии с ГК РФ получить компенсацию может не только гражданин, приобретающий товары, но и гражданин, который использует приобретенные вследствие таких отношений товары на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, продана и т.п.).
Таким образом, если Вы приобрели квартиру на любом законном основании (по договору о долевом участии, по переуступке прав требования, по договору купли-продажи, мены или дарения), то можете получить компенсацию, при условии, что у квартиры не истек срок гарантии (5 лет) и предыдущий собственник еще не воспользовался этим правом.
В соответствии с нормативными методами устранения недостатков, даже самые незначительные дефекты, могут потребовать дорогостоящих работ по их устранению.
Например, в соответствии с СП 29.13330.2011, неровность или отклонение плоскости пола более чем на 2 миллиметра, потребует замены стяжки в комнате целиком. Именно замены, так как если просто добавить дополнительный слой (минимально допустимая толщина нового слоя – 2 сантиметра), то изменится высота помещения, которая станет меньше предусмотренной по проекту.
Согласно ГОСТ 30971-2012, для устранения отклонения окна от вертикали более чем на 1,5 миллиметра, необходима полная переустановка оконного блока, так как по-другому этот недостаток устранить попросту невозможно.
Кроме того, многие работы влекут за собой связанные процессы ремонта, например, при выравнивании поверхности даже одной стены в помещении, потребуется замена обоев в комнате целиком, так как потребитель не сможет найти в свободной продаже обои с прежним старым рисунком для их частичной замены.
Мелкие неровности пола и стен, могут не беспокоить вас несколько лет, но станут серьезной проблемой в случае совпадения их расположения с местом установки корпусной мебели или стиральной машины. Это приводит, например, к вибрации стиральной машины или к неплотному смыканию элементов корпусной мебели.
Застройщики редко добровольно выплачивают компенсацию, поэтому государство законом предусмотрело ряд штрафных санкций, направленных на их стимулирование к рассмотрению претензий от граждан в досудебном порядке и на справедливую компенсацию потребителю длительности ожидания результатов судебного спора.
В соответствии со статьей 28 Закона «О защите прав потребителей», за нарушение срока выполнения требований потребителя о выплате компенсации, застройщик обязан уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов цены компенсации.<.p>
Дополнительно, в соответствии со статьей 13 Закона «О защите прав потребителей», суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.<.p>
Многие застройщики подобным образом шантажируют покупателей. Однако это не повод расстраиваться — подписанный сторонами акт приёмки-передачи квартиры не освобождает застройщика от гарантийных обязательств, предусмотренных законом.
Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ № 17 при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара.
Таким образом, любые условия акта, о том, что к квартире у Вас нет замечаний, или, что вы согласны с имеющимися в ней нарушениями ГОСТов и СНиПов – будут ничтожными (противоречащими закону), так как вы не являетесь строительным экспертом и не можете адекватно оценить размеры и последствия имеющихся нарушений.
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и Закон «О защите прав потребителей» гарантируют получение компенсации за дефекты в новой квартире.
Согласно ст. 7 Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», участник долевого строительства по своему выбору вправе требовать от застройщика три варианта решения проблемы:
1) Требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Вероятность качественного, повторного выполнения ремонтных работ силами того же застройщика очень низкая, скорее всего в скором времени обнаруженные дефекты и возможно новые недостатки проявятся вновь.
2) Требовать соразмерного уменьшения цены договора. Один из хороших вариантов разрешения проблемы.
3) Требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков. Это оптимальный и наиболее востребованный вариант.
В этом случае, на основании проведенной независимой экспертизы, собственник получит от застройщика денежную сумму равную рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения обнаруженных в квартире дефектов. А также штраф и неустойку, если застройщик откажется добровольно выплачивать компенсацию.
Не рекомендуется до проведения судебной экспертизы квартиры самостоятельно устранять обнаруженные дефекты, т.к. впоследствии получить от застройщика компенсацию произведенных затрат будет практически невозможно.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Таким образом, Вы самостоятельно определяете, каким законным правом воспользуетесь. Выбор абсолютного большинства покупателей в пользу 3 законного варианта (получения компенсации) объясняется тем, что во первых, распорядиться полученными деньгами собственник вправе на своё усмотрение: сделать действительно качественный ремонт, купить мебель, заплатить за ипотеку, вложить деньги во что-либо другое, а во-вторых, Вы будете избавлены от нервного и как правило безрезультатного общения с гастарбайтерами застройщика по поводу устранения недостатков в квартире.
